Acquistare una casa

Acquistare un fabbricato per alcuni costituisce un’operazione soltanto di investimento economico o di speculazione, per altri invece diviene rilevante anche sotto un profilo emotivo, potendo costituire le mura in cui far sorgere la propria famiglia.

L’acquisto spesso si compone di più fasi:

AGENZIA IMMOBILIARE

Anzitutto si precisa che nella maggior parte dei casi “l’affare” si conclude con l’intermediazione di un mediatore professionale ma nulla vieta che venditore e compratore entrino in contatto per circostanze differenti.

Ove le parti si siano avvalse dell’opera di un’agenzia immobiliare, quest’ultima alla conclusione del contratto, avrà diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, purché risulti iscritta nell’apposito ruolo degli agenti di affari in mediazione (ad oggi registro imprese).

PROPOSTA DI ACQUISTO

Spesso il primo atto negoziale che l’acquirente pone in essere, di cui sarà data comunicazione al venditore, è la proposta di acquisto, negozio giuridico differente dal contratto preliminare (o compromesso).

La proposta d’acquisto (solitamente un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare) è una dichiarazione unilaterale con cui l’acquirente dichiara irrevocabilmente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo, ed è spesso accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ''caparra''.

La sottoscrizione di una proposta d’acquisto non è elemento da sottovalutare in quanto è già di per sé idonea a vincolare l’acquirente a quanto dichiarato.

Il venditore, fino a una sua formale accettazione – che convertirà la proposta in contratto preliminare – resta libero di valutare se accettarla o meno.

E’ preferibile, quindi, stipulare direttamente - ove possibile - un contratto preliminare in quanto la proposta d'acquisto impegna solo la parte che l'ha firmata.

Per quanto detto si consiglia, prima della sottoscrizione di una proposta irrevocabile, di rivolgersi al proprio notaio di fiducia per chiedere chiarimenti circa lo stato ipotecario del bene.

Normalmente la proposta prevede la scelta di un notaio incaricato alla stipula del successivo contratto preliminare e/o definitivo a tal fine:

La scelta del notaio è assolutamente libera e spetta all’acquirente, essendo quest’ultimo tenuto al pagamento delle imposte e dei compensi notarili.

La scelta del notaio, dunque, deve essere orientata dal rapporto di fiducia del cliente nei suoi confronti, anche in base al tempo dedicato e alla consulenza prestata per garantire un acquisto sicuro.

CONTRATTO PRELIMINARE

Alla proposta irrevocabile di acquisto seguirà poi normalmente la stipulazione di altro contratto preliminare ripetitivo ed integrativo del primo, con cui le parti determineranno più minuziosamente il contenuto del loro impegno traslativo.

Il preliminare indicherà gli elementi essenziali della vendita: il prezzo, la casa che si intende acquistare (identificata tramite indirizzo, precisa descrizione (piani, stanze etc.), confini, dati catastali), conformità urbanistica e catastale del bene.

Dovrà inoltre essere convenuta la data del contratto definitivo e il notaio che le parti intendono incaricare per la stipula (se non previsti nella proposta irrevocabile di acquisto come accettata).

Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato tramite notaio, in quanto per la validità del documento è richiesta la forma scritta semplice (ai sensi dell’art. 1351 c.c.), ma la forma notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata) è un requisito necessario ove si intenda procedere alla trascrizione del detto contratto nei registri immobiliari.

Tale forma di pubblicità garantisce, per un massimo di tre anni, l’opponibilità del contratto ai terzi fungendo da vera e propria “prenotazione nell’acquisto”: tutti i successivi atti ad effetti reali compiuti dal o contro il promittente venditore saranno inefficaci rispetto al promittente acquirente.

La trascrizione si rivela opportuna nei casi di:

  • Versamento di acconti prezzo o caparre di elevato importo;
  • Lungo periodo intercorrente fra la conclusione del preliminare e del definitivo;
  • Acquisto da soggetto fallibile.

Disciplina particolare a tutela del promittente acquirente-persona fisica è dettata dal D.lgs 122/2005 con riferimento all’acquisto, da costruttore, di immobili in corso di costruzione (tali intendendosi quelli per cui sia già stato richiesto il permesso a costruire e non siano ancora ultimati alla data del contratto) per conoscenza della quale si invita a chiederne delucidazioni al proprio notaio di fiducia.

PROFILI FISCALI DI PROPOSTA DI ACQUISTO E PRELIMINARE DI VENDITA

I due negozi (che sostanzialmente hanno la medesima natura giuridica) costituiscono presupposto di imposta di registro.

Dovranno dunque essere registrati presso l’agenzia delle entrate con imposta fissa salvo eventuale dazione di acconti e caparre che scontano:

  • 0,50% sulla caparra 
  • 3% delle somme pagate come acconto prezzo

Somme che saranno poi recuperate in sede di stipula del definitivo.

Si precisa che ove il preliminare venga trascritto dovranno pure essere corrisposte le imposte e tasse ipotecarie.

CONTRATTO DEFINITIVO – COMPRAVENDITA

Entro la data prevista per la stipula del contratto definitivo – pena di esser considerati inadempienti – le parti dovranno incontrarsi nuovamente per porre in essere il negozio di trasferimento a effetti reali.

Nel nostro ordinamento il passaggio di proprietà avviene a seguito dell’incontro fra la proposta di vendita e la correlativa accettazione alle medesime condizioni, il tutto documento in un atto notarile al fine di assicurarne la trascrizione nei registri immobiliari.

Le parti dovranno attenersi alle determinazioni fra loro convenute in sede di contrattazione obbligatoria, salvo di comune accordo decidano di apporvi delle modifiche.

Nel caso in cui il pagamento del prezzo avvenga mediante contrazione o accollo di mutuo presso un istituto bancario si rinvia alla apposita sezione nel presente sito.

Si sottolinea – in riferimento al prezzo - la nuova facoltà concessa dal legislatore al compratore di richiedere al notaio rogante il deposito del prezzo della vendita presso di lui sino a che non venga validamente trascritta la compravendita.
Tale possibilità risponde al rischio, ricadente in capo al compratore, che tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei predetti registri, venga pubblicato un gravame a carico del venditore.

Si ritiene doveroso sottolineare che scenari del tipo appena descritti si sono verificati assai raramente: i notai adempiono infatti all’obbligo della trascrizione in tempi molto brevi quasi azzerando i rischi.

La compravendita per il notaio, a differenza di quanti molti credano, non è conclusa con la sottoscrizione dell’atto: egli è tenuto per legge ad effettuare una serie di adempimenti, in tempi brevi, diretti a garantire da un lato allo Stato il pagamento delle imposte (in quanto responsabile di imposta per la cui definizione si rinvia ad apposita sezione del sito), dall’altro la pubblicità ai terzi e la sicurezza dell’operazione a vantaggio di tutti i cittadini:

  • la registrazione e pagamento delle relative imposte per conto del cliente;
  • trascrizione dell’atto per l’opponibilità dello stesso alla generalità dei consociati;
  • la voltura catastale;
  • dovrà inoltre conservarlo in originale per tutta la durata del proprio incarico, essendo obbligato – previo pagamento e dopo la sua registrazione – al rilascio di copie, certificati o estratti, a chiunque ne faccia richiesta.